地下车库、地面车位、机械车位归属全解析

本站昨天报道的“物权法权威解读：南京15%标配车库归业主将撤销”一文引起强烈反响。今天本站购房求助栏目以及新闻热线接到多位网友的求助，地上车位归属如何划定？业主共有车位如何分配？小区机械车位又该归谁？

对此，本站记者采访了一些业内专家，他们表示，车库的归属划分重要的是看车库面积是否计入公摊，假如计入公摊则归全体业主所有，假如不计入公摊，一般情况下属于开发商所有。

未计入公摊的“地下车库”归开发商

《物权法》第六章第七十四条明确规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

解读：按照南京市房管局政策法规处处长李恒的解释，根据上述条文，规划用于停放汽车的车位、车库（一般情况下规划的地下车库）的归属，首先是开发商的，购买人跟开发商定合同，再以合同的方式取得，而不是购买人当然、依法取得。既然是从开发商那儿取得，就等于说车库是归开发商所有。开发商可以通过出售、附赠或者出租的方式与客户约定。

地面车位归全体业主

《物权法》第六章第七十四条同时也明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

解读：“占用业主共有的道路用于停放汽车的车位”即常说的“地面车位”属于业主共有。这就意味着，现在惯行的物业管理公司或开发企业将地面车位据为己有没有法律依据，地面车位产权是属于全体业主。

明确地面车位归全体业主，那么业主对地面车位享受平等的权利，在不能够满足车位平均分配的情况下，专家认为，较好的方式是全体业主委托给物业管理公司，由物业管理公司负责出租或出售经营车库，再将所得进行公平分配。

值得注意的是，该条文中还提到“占用其他场地用于停放汽车的车位”，其他场地肯定是计入全体业主公摊面积的场地，当然这不排除地下车库有计入公摊面积的部分，那么，假如符合计入公摊面积的地下车位，也应当归全体业主所有。

地下车库的面积是否计入公摊，业主可以到规划部门以及房管部门查询。

机械车位归属尚不明晰

除开常见的地下自走式车库以及地面车库外，目前南京市场上还有不少机械车位，由于机械车库价格比地下产权式车库价格几乎便宜一倍，因此也受到不少买家的青睐。银城西堤国际的业主李小姐便是其中的一位，不过李小姐也担心，这样的机械车位没有产权，在物权法出台会会不会不受法律保护，买这样的车库是否具有风险。

解读：目前物权法关于机械车位归属问题并没有明确条文。一般开发商的做法是签订合同卖使用权70年。不过有专家指出，这样的使用权实际上是租赁，租赁最高期限为20年，这样界定的话，机械车库70年的使用权便和法规相抵触。也许开发商会变通为卖20年的使用权，再赠送50年的使用权。

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