cctv证券频道首席策略评论员许一力

万科老总王石昨天在微博上发了一条状态，基本上是表示，中国目前一二线城市房价快速上涨，与当年日本房地产泡沫破裂前的景象非常相似。这已是9月以来王石第三次在微博上表达对于内地房地产行业的担忧。9月6日王石在微博上对“香港首富李嘉诚却抛售了410亿港元资产”发表了看法，称“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了!”。而就在两日之后王石又对“北京三四环房价直逼香港”表现出了担忧，“97年亚洲金融风暴，香港楼市崩盘历历在目。。。”。

越来越多的人将当前中国的房地产泡沫跟当年的日本相比了，我们也对此进行过对比，但得出的结果却大不同。

尤其是，当前中国地产高速增长的背后，其经济基础和需求层面的推进作用真的与当时日本的泡沫相同吗？背后还是有惊人的不同之处的。

上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机。日本的地产泡沫因何而起？

从当时反馈的资料分析，日本的地产泡沫起步于80年代，并在85年广场协议之后进入高潮。上世纪80年代后期，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后，开始快速回升。在这个时期，日本出现了大量剩余资金。因为当时的日本中央银行为刺激经济的持续发展，采取了极度宽松的货币政策，货币急剧增长，而且这些货币绝大多数都流入房地产以及股票市场。

到这个阶段，日本的情形还与中国相似，但随后的政策方向，我们可以开始看到两国的区别。

当时的日本金融机构对房地产泡沫的危害认识是严重不足的。日本政府没有能够及时地对房地产市场现状做出一个正确的评估，反而纷纷争先恐后地给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。在这样的基础之上，85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调，日本的房价也由此开始了急速攀升，股市开始空前繁荣，与此同时在日元升值的预期下海外的热钱也大幅度的涌入进行套利活动，助推了日本房价、股市的进一步上升。

攀升到达一个什么样的程度呢？1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而国土总面积仅仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其土地的总价值却已经几乎是美国的4倍。不仅如此，广场协议激发了日元购买力之后，相比之日本国内的地价，国外的土地价格明显偏低，这激发了日本国民大幅购买境外固定资产的意愿——“买下美国”这句口号成为了当时日本房地产泡沫最疯狂时段的一个写照。

日本的泡沫是积累到了这种程度之后，此后泡沫迅速破裂，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。此后，日本进入长期萧条期，10多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。人们后来常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。

从增长模式上分析可以看出，日本地产泡沫的破裂的真正导火索在于泡沫形成之后经济政策的继续严重失误。

但单单这个导火索是不够的，它绝对不是决定性因素，决定性因素在下面。

我们从日本泡沫破裂前的地产增长模式来看，房屋购买需求取决于三个内在因素：城市年龄结构，经济发展水平，城市人口增减。

日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直递减，到1995年都稳定在85%左右。也就是说在日本经济腾飞的20年，日本持续推进城市化，人们不断由农村涌入城市，这给房地产市场带来了巨大的需求。而到90年代末，泡沫真正激起的时候，反而是城市化开始停滞，甚至倒退的时候，房地产需求的增长也就嘎然而止。

这成为了当时日本地产泡沫迅速破裂并且经济快速回落的一个直接诱因。也就是城镇化速度衰减之后，存量人口的购房意愿下滑。而与此同时，增量人口的需求上，日本也遇到了问题。

日本当时经历了少子时代——这对于刚需左右的地产经济是致命的。日本在上世纪60年代到90年代，经济腾飞期间，经历了一波生育高潮，平均年龄也稳定在35岁左右，就全球来说，这个年龄相对来说比较年轻，青壮年成为购房主力军，这直接成为刺激日本地产需求量暴增的一个诱因。然而与此相对应的，89年之后，经济发达，工作压力日本生育率下滑，新生购买力难以为继，于是日本地产快速崩盘。

人口老龄化和城镇化率瓶颈是导致日本地产泡沫破裂的关键因素，而与之相比，中国的现状还是有区别的。中国的地产泡沫肯定存在，但中国现在所处的人口状况或许也就是日本的60年代水平。在这样的情况下，泡沫确实存在，甚至很大，偶尔破灭一下也是可能，但像日本那么大那么迅速的破灭，可能性很小。

中国去年的城镇化水平是53%，年增速大概是1%，以当前的人口结构计算，也就是说每年约有一千四百万人由农村到城市定居，按人均50平米的居住面积算，每年的建筑新增面积要达到7亿平米才能满足新增城市人口的需求。而现在的城市化率还不到日本战前的水平，也就是说，中国城镇化带动的地产需求增长还有很长的路要走。

另外从人口年龄的角度讲，中国现在的人均年龄为32岁，远低于发达国家平均38岁的平均人口，虽然上海等发达城市已经步入老龄化社会，但中国整体还是一个相当年轻的国家。我觉得目前中国需要警惕的是一线城市的超需求炒作。从刚性需求的人口分布来看，未来随着计划生育政策的逐渐发酵，一线城市的地产需求实际上会逐渐进入萎缩的状态，而中国房地产业未来的发展方向肯定是要向中小城镇和农村方向发展。

不禁感叹，对中国来说，城镇建设释放的农业人口进城的住房需求，真是未来中国地产的救命稻草。中国的地产泡沫已经很大了，但中国必须避免泡沫的迅速破裂。城镇化的模式很重要，一方面要疏导买方需求，同时也需要加大卖方的供给。新型城镇化的建设，就是要将地产买卖的重心从大城市移向小城镇。可以想像，未来随着三农和城镇化的推进，农村人口进入城镇成为新的地产购买力，同时，在发展欠发达地区经济的同时，实现发达地区一线城市人口的自发回迁，也将成为缓解一线都市房地产供需错配的因素。

从这个角度来说，中国地产虽然有泡沫，但未来应该不至于如日本当年一样走出如此悲剧的情景。