泡沫是否真的存在？希望学者在交锋中寻到真理，读者在旁观中学会冷静。

■ 观点交锋一

“真实需求”到底有多真实？

关于全国房地产需求，建设部报告指出，未来近20年，我国有大量的新增城镇人口需要解决住房，城镇居民人均住房面积也会有一个跃升，因此目前的住宅需求“仍然真实”。即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

而易宪容指出：“建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，其结论肯定是令人质疑的。”

易宪容认为，目前的社会需求中，究竟有多大比例属于普通百姓的居住需求，这个问题必须澄清。“房地产与一般商品不同，它既是耐用消费品，也是投资品，衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量，而是要把两者结合起来，其依据是居民的可支配收入”。

■ 观点交锋二

靠社会预期定房价合理吗？

对于国内的房价猛涨，建设部的报告认为，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。目前cpi(消费价格指数)强劲上涨，说明当前的房价上涨并非孤立。“老百姓对未来房价上涨的预期推动了他们当下购物的行动”。

但易宪容认为，这种看法是实体商品的虚拟化，“让人们仿佛又看到了美国纳斯达克股市吹起的泡沫”。在美国纳斯达克的股市泡沫破灭之前，上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值，结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破裂。“如果国内房地产也要步纳斯达克股市后尘，那么国内房地产泡沫的吹大与破裂也不远了”。

■ 观点交锋三

空置率下降一定就安全？

建设部的报告指出，从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势，这说明当前的房地产空置问题并未恶化。

尹中立研究员指出，空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫。房地产市场呈现周期波动的特征，周期分为萧条、复苏、繁荣和衰退四个阶段。最值得警惕的是第三个阶段，这是房地产泡沫形成的阶段，市场景气度很高，人们对前景充满盲目的乐观，但此时的市场形势随时会出现逆转，非常容易遭受损失。而在这个阶段，房屋的空置率恰恰是下降的。

■ 观点交锋四

“供需两旺”是否该鼓掌？

建设部报告列举了大量房地产市场“供需两旺”的数据。而在对上海调研中，尹中立发现存在一个悖论：住房市场需求大于供给，而普通市民收入水平又无法承受如此高的房价。

尹中立认为，供需两旺的背后，“隐含着相当大的‘危机’”。“上海房价远超普通市民的收入承受能力，房价收入比超过了14倍。一般来说，平均房价与平均家庭收入的比率在5左右比较合理，即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有11倍”。

■ 观点交锋五

局部过热不等于泡沫？

建设部报告认为，城市房地产过热只是局部的，并不存在房地产行业泡沫的问题。

而易宪容认为，就房地产泡沫的定义而言，它本来就只能集中在一个或几个城市，本来就没有全国都出现房地产泡沫的可能。“对于房价来说，它永远只能是地点，地点，还是地点。也就是说，房地产泡沫只有是集中到一个或几个城市，如果说，在中国大城市出现房地产泡沫，还要用拿小城镇的房地产价格来比较吗？”(李若愚)

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