国家统计局景气中心副主任叶植材、土地专家张海旺，把我国商品房价格的走高按城市特色分成四种类型。他们在接受本报记者专访时表示，当前房地产价格膨胀具有鲜明的地域因素，如果仅以行政手段促使其房价快速猛烈下调，容易造成投资疲弱、银行不良资产激增乃至社会不稳定因素抬头等弊病。而采取持续的市场化和有针对性措施，促使房价过度膨胀地区的价格涨幅收缩乃至缓慢平稳回落，则会既有利于房地产行业健康发展，又能减少政策震动影响。

统计显示部分地区房价膨胀

“今年以来，全国房价问题的主要表现是部分地区房价的膨胀。”叶植材对记者说，“今年第3季度，9个城市房价超过2位数（表1），包括东部地区的沈阳、南京、上海、天津、青岛、宁波、杭州7个城市和西部地区的重庆、兰州2个城市：其中沈阳增长最快，达19.2 %，比2003年和今年2季度分别高11.6和6.4个百分点，比今年同期的全国平均水平高9.3个百分点，比最低的乌鲁木齐和东北地区的长春、哈尔滨、大连分别高18.2和17.3、14.8、12.3个百分点。”

在上海，自2003年至今年1、2季度房价一直居高不下，持续排名全国第一，增幅分别为20.1%、28.3%和21.4%，今年第3季度虽然下降到14.9%，但增幅仍比同期的全国平均水平高出5.0个百分点，比居民收入水平相接近的北京、广州分别高11.4和12.6个百分点。在天津，也是自2003年至今年1、2季度房价连续上涨，分别达4.1%、14.2%和16.7%，第3季度虽然下降到13.4%，但增幅仍比同期的全国平均水平高3.5个百分点，比今年前3季度城镇居民家庭人均可支配收入高出天津420.6元的福建省的省会城市福州高9.3个百分点。重庆的房价也是一路高企，今年3季度达到15.6%，增幅比2003年和今年1、2季度分别高9.5、1.1和0.6个百分点，为同期的中西部地区之首，并超过全国平均水平5.7个百分点。

外来客买贵了上海房价

对近期最为各界瞩目的上海房价高涨，叶植材认为主要有两个原因，其中很有趣的一点是，把上海房价越卖越高的大多是移居上海的外乡人。

叶植材介绍说，受宏观调控的作用，今年上海房地产供给量明显下降，但需求量明显上升。前3季度房地产开发投资和商品房竣工面积分别增长20.8%和8.1%，增幅比全国平均水平分别低7.5和1.4个百分点；而商品房销售额增长38.1%，增幅比全国房地产开发投资和商品房销售额分别高9.8和3.3个百分点，比上海房地产开发投资高17.3个百分点，尤其是商品房空置面积截止到8月份为321.8万平方米，比年初下降38.4%。这除国际大都市的地位、宏观经济环境良好、城乡居民收入水平较高和世博会召开等优越条件外，主要是个人住房贷款和外来购房需求的推动。据有关专家根据城镇人均可支配收入、城镇人口和个人储蓄贷款余额计算，上海以住房按揭信贷为主的家庭债务比高达155%，不仅为全国之最，而且超过美国同期115%的比例。同时除外资迅速进入房地产开发市场外，目前商品房2/3以上由外来者（包括来自外地但具有上海户籍的人）购买。

土地成本的增加也影响了上海的房价。叶植材分析说，上海由于土地资源的极端稀缺和有限性，房地产用地成本昂贵。土地交易价格增长今年1季度为22.6 %，增幅仅次于35个大中城市中的杭州；2季度更是超过杭州，增幅升至24.8%；3季度虽然降到14.9%，但增幅比全国平均水平和最低的省市分别高3.3和14.9个百分点，与全市房价持平。据上海有关部门统计，2003年上海公开出让的1200多公顷土地中，平均中标价达105.4万元/亩，比2002年上涨124.3%，其中卢湾区的一块地价达1527万/亩，即使近郊区县的部分住宅土地中标价也已超过300万元/亩。

杭州楼盘价被炒家推高

与上海不同，杭州的房地产投资增长快于商品房销售额。今年1-9月份的房地产开发投资增长，包括杭州、宁波在内的浙江为36.4%,增幅比全国平均水平和最低的吉林分别高8.1和27.5个百分点，比上海高15.6个百分点；而商品房销售额增长只有10.3%，增幅比全国平均水平和上海分别低24.5和27.3个百分点，比全省投资低26.1个百分点。记者6月份去杭州出差时，一位中等收入水平的朋友一见面就大倒苦水，说两万多一平方米的房他实在是住不起。类似的情况在南京、青岛等城市也存在。

这类城市房价上升的原因除居民收入水平较高外，据张海旺分析主要有两点：一是高价位房屋比重过大。如杭州长期以来新增高档房屋占居主流，中低档房屋严重缺乏；同时由于暂停年初开征的20%的二手房交易个人所得税，房屋租赁价格也较高，今年3季度增长6.7%，增幅比全国平均水平和最低的海口分别高4.6和9.0 个百分点。

二是房价炒作和投资性需求过度。张海旺说，房地产规模远小于上海的杭州、青岛等城市房价增长，受产生于浙江的温州炒房团和开发商炒作影响更甚。杭州几年以来期房销售很大程度上靠概念炒作，由此推动投资性购房增多，据有关单位对杭州339位居民调查，59%的居民购房出于居住兼投资目的，30%的居民是为了置业投资；据有关单位对青岛364家房地产企业调查，分别高达68.1%和65.3%的房地产企业认为炒房投机行为和外地购房者，是房价上升的两大因素。

拆迁迫使沈阳人买房多掏钱

到今年9月末，沈阳商品房空置面积达218.7万平方米，增长7.2%。在这种房屋仍供大于求的情况下，房价上升的原因，张海旺认为主要与城市大规模拆迁带动房地产开发投资、购置土地和房屋新开工面积、项目迅速增长，土地价格和房屋需求大幅上升有关。

今年1-9月，沈阳市的房地产开发投资增长130%，增幅不仅比全国平均水平和下降较快的上海分别高101.7和109个百分点，而且比居于高位的江苏、浙江和青岛分别高82.3、9.3和90.8个百分点；土地购置面积、房屋施工面积分别增长290%和81%，增幅比全国平均水平分别高286.2和57.7个百分点。在此推动下，土地交易价格增长2003年已达16.1%，增幅比同期房价高8.5个百分点；今年1、2、3季度分别为11.0%、24.7%和16.5%。

天津也是一样。天津由于海河综合治理、地铁一号线和大规模道路改造，不仅推动土地价格的增长，而且直接导致部分商品房升值和需求增加。土地交易价格增长2003年较低，仅为3.0%，但今年1、2、3季度分别达18.1%、21.6%和12.6%。

西部地区房地产需求开始起步

西部地区的重庆、兰州城乡居民收入水平均在全国平均线以下，但今年3季度房价增幅比全国平均水平分别高5.7和3.2个百分点。张海旺分析其原因，认为主要是受房地产市场基础低或处于起步阶段的需求扩张推动。

他说，2003年重庆、甘肃房地产开发投资完成额分别为245.9万元和37.7万元，各只占全国的2.4%和0.4%，两个省市总计不到北京的29.0%；房价分别为1016.6元/平方米和165.8元/平方米，分别只相当于上海的51.6%和8.4%。但今年以来，需求快速扩张。1-9月，重庆商品销售面积和商品房销售额分别增长9.7%和11.8%，增幅虽然低于全国平均水平和全市房地产开发投资，但商品房预售面积增长40.9%。包括兰州在内的甘肃省商品房销售额和住宅销售额分别增长80.3%和73.4%，增幅比全国平均水平分别高45.5和42.3个百分点，比房地产开发投资分别高32.6和25.7个百分点。

房价还将在高位运行

分析以上四类房价走高的原因后，叶植材对记者表示，总体上看未来全国房价的走势是“稳中趋降”，但一段时间内“仍会在较高位运行。”这就是由上面分析的这些城市的房价膨胀导致的。

“沈阳、上海等房价增长过快的9个城市，在全国35个大中城市中的比重虽然不到26%，但它们及其所在省份房地产开发投资和商品房销售额分别占45.5%和49.7%，因而是全国房价上升过快的主要地区动因。目前暂停农用地转非农建设用地停止和人民币基准利率上调，对部分城市膨胀的房价具有抑制作用，但由于这些城市土地资源稀缺的实际、国家限制农用地转非农建设用地等对耕地最严格的保护政策，以及利息上调幅度较小，不可能导致其房价出现拐点或发生转折性变化。”叶植材说。

在南京、青岛、沈阳、天津、重庆、兰州这6个城市，房屋价格除天津3季度出现下降外，另外5个均呈上升态势。其中沈阳3季度上升幅度最大，南京、重庆、兰州的房价在2、3季度也持续上升。叶植材表示，这些城市房价处于高位的重要诱因是城市大规模拆迁，或起步阶段需求扩张，受宏观政策变动抑制作用较弱，暂不可能快速下降。

但是在上海、杭州和宁波，商品房价格的增幅今年3季度与2季度相比均出现下降趋势。尤其是房地产投资规模仅次于北京、广东的上海房价2、3季度持续下降，而且降幅分别达6.9和6.5个百分点。这是因为土地成本和住房按揭贷款增加及

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