上海限购继续收紧：非沪籍单身人士不许购房

第一财经日报

目前已有部分区域明确，无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房

虽然对于市场政策放宽的预期开始浮出水面，但在上海，楼市限购却在进一步紧缩。

昨日从部分区房地产交易中心获悉，但凡单身、非上海籍购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明，目前已被列入购房限制范畴。在多次调整上海限购政策操作细节之后，留予“灰色操作方式”的空间已几近于无。

上海楼市“限购令”紧缩的步点越来越快，继日前有媒体报道“非沪籍人士补缴社保购房者在上海各房产交易中心一律不予过户”之后，最新的限购紧缩政策又直指非上海户籍的单身购房意向者。

昨日，记者致电上海各区房地产交易中心以期求证，其中黄浦、静安、杨浦和宝山等各区明确回复，单身的非上海户籍居民无法购房。“即使是已经有缴纳1年以上个人所得税缴纳证明，或者社保证明的，也不能接受登记了。”相关工作人员称。

从时间执行阶段来看，部分区域的房地产交易中心人士表示，这一操作细则已低调实行近2周。事实上，有中介机构向记者证实，准确而言，6月15日为时间节点。在二手房市场，亦有开发商透露，曾接到过项目所在区域房地产交易中心的口头通知：“只要网签时间在6月15日之后的，不能接受单身非本地居民的购房交易。”

从各区的实际咨询结果来看，截至昨日发稿时，这一执行现状尚未普及到全市。其中，浦东新区、普陀区、徐汇区以及长宁区等房地产交易中心仍然按照之前的操作细则执行。

按照上海目前执行的限购令规定，对于不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。目前，上海部分区域对该政策的执行再收紧，无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房。

多位业内人士认为，针对单身非上海户籍人士的政策收紧，从总体市场来看实际影响并不明显。“以中高端物业交易为例，粗略估计，这部分客户群体可能仅占1%左右。”上海德佑地产交易按揭部经理杨永俊表示。

目前上海购房者的单身状态包括：未婚、离婚及丧偶等。而对于单身购房者的手续规定，早已趋严至“需有相关部门出具的单身证明”的地步。在今年，上海限购政策执行细则进一步规定，单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。这似乎释放出一种信号，此次政策开始直指单身非上海户籍人士。

“更多的政策执行可能性，还是出自向市场传递一种收紧信号的需要。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，“不少刚性需求为结婚购房，鉴于少数投资者会利用子女名义购房的情况，对于‘单身’这一特定因素的限制，更多显示了在审查上尤其谨慎的监控态度。”

据上海中原研究咨询部提供的数据，5月1日至5月31日，上海一手住宅成交量为80.63万平方米，同比小幅下滑1.44%，环比则增长了31.99%。跟3月份的“小阳春”相比，增长0.92%。不过，与2006年至2009年期间相比，这一增长幅度远远逊于4年中任何一年的同期增长水准。

面对“成色不足”的传统楼市旺季，执行这一政策的设定初衷，不少业界人士觉得还是“难以捉摸”。到昨日发稿时，记者未能从上海市住房保障和房屋管理局得到相应回复。“或许这是一种在政策持续收紧的大势预期之下，各方执行机构自主操作的表现。”上海中原研究咨询部总监宋会雍认为。

亦有知情人士向记者透露，各区房地产交易中心的执行步伐并不一致，其间经历了不少反复。“之前一段时间各区机构仅是观望状态，但从昨天开始，由个别市中心区域强调执行的状况，逐渐扩散到多个区域，这也预示出了机构具体操作层面的态度转变。”

“以降息为标志的话，市场会产生一种心态，即政策可能重走2008年、2009年的放松趋势。在这种背景影响下，收紧具体执行措施的目标更倾向于‘以正视听’的效果。”宋会雍表示。

上半年北京新房均价跌破2万元 土地出让金创新低

中国证券报

截至目前，2012年以来北京新建住宅签约套数为45555套，预计上半年的签约总套数将创下限购后的新高，与2011年同期相比增加9.6%。在房价方面，北京商品房成交均价同比明显下调，今年上半年普通住宅为19737元每平米，而2011年上半年和下半年每平米均价分别为21429元、20352元。

成交均价明显回落

截至6月25日，2012年以来北京新建住宅签约套数为45555套。据中原市场研究部预计，1-6月上半年的签约总套数将达到47897套左右。这一成交量也将创造限购后的新高。其中，3月以后市场明显复苏，3-6月的成交量达到了37910套，同比2011年3-6月的成交量28725套，上涨幅度达到了32%，即使比调控之前的2010年3-6月份的33520套，上涨幅度也达到了13%。

在成交量攀升的同时，北京商品房价格整体出现明显回落。上半年普通住宅成交均价为19737元每平米，与2011年上半年21429元相比下调了7.9%，较2011年下半年的20352元环比下调3%。

北京中原市场研究部认为，出现成交均价持续下调的主要原因包括：北京调控政策的力度非常大，市场主体需求依然是刚需；结构性变化，降价最明显的通州、大兴、房山的郊区成交量占比较大。

随着房价同比明显下调，以及各地微调政策发挥作用，购房者购买意愿增加。自今年3月份以来，刚需的入市使得市场逐渐出现底部特征，不仅连续三个月签约套数突破万套大关，6月北京市场的普通住宅成交均价再度突破2万元。

土地出让金创5年新低

在26日出让5块工业地块后，今年上半年北京土地市场基本已经无地块可出让。上半年北京合计出让的72地块中，总土地出让金仅为144.88亿，同比上年同期的328.46亿万下调了55.9%，半年度的出让金规模创下最近5年来的最低值。

中原市场研究部总监张大伟认为，目前楼市调控依然严厉，虽然3月开始成交有所复苏，但是大部分开发商的库存积压严重，在没有优质地块入市的情况下，房产商购地的积极性不高。他说，目前土地价格并未明显下调，开发商拿地积极性不大，显示他们对未来的房价预期不高。

最近市场资金面有所缓解，开发商对优质地块的需求有所增加。7月份，土地市场有可能出现部分地块升温，但一些非优质地块将继续冷清。最近入市的万柳等地块可能会提振土地市场，但是全年土地市场难以乐观。

最近全国部分城市再次出现“地王”，但土地市场依然未明显回暖。目前成交复苏地块的属性基本都为商业类地块，此类地块在最近几年并未冷清。而住宅类地块目前来看依然未有明显变化，虽有部分溢价率比较高，但都为一些小地块，住宅类“地王”目前来看并未出现。

苏州高新区前地王地块沦为菜地或被无偿收回

每日经济新闻

今年3月已被法院查封

“苏地2005-b-62”，这个曾经苏州高新(5.64,0.01,0.18%)区的地王，如今却陷入重重迷雾中。

目前有媒体报道，该地块从2006年出让起闲置了将近7年，至今已沦为菜地。其间，这块身价不菲的土地多次变更规划，而且由于使用权所属不明，身份成谜。

该地块目前境况如何？是什么原因造成了如此长时间的闲置？针对一系列问题，《每日经济新闻》记者进行了深入调查，揭开了前地王的谜团。

土地使用权更替谜团

上述地王虽然闲置，但却呈现出另一番“热闹”景象。《每日经济新闻》记者在现场看到，该地不但成为了不折不扣的菜地，还成了来往车辆的免费停车场，行人、车辆川流不息。现场唯一存留的“开发”痕迹，是早已铁锈横生、蛛网遍布的临时民工棚。

据报道，这块地最开始由江苏大辰有限公司(以下简称江苏大辰)拿下，并建立了项目公司苏州银庄置地有限公司(以下简称银庄置地)，随后该公司股权产生变更，规划局关于该地块的公示材料中出现了“苏州银庄阳光新地置地有限公司”。

《每日经济新闻》就此采访了苏州市国土局高新区分局信访办负责人李福男，他表示，这块土地的开发商没有更替过。土地在出让成功后，允许使用权变更一次，当时江苏大辰建立了项目公司后，就把该土地归入其名下。此后至今，该土地的使用权再也没有进行过变更。

记者从苏州市工商局获得的资料显示，银庄置地当前的控股方除了江苏大辰有限公司之外，还有天津洋联房地产经营有限公司，以及一位名叫徐玉麟的个人股东。其中，最大的股东为出资2亿元的天津联洋，而江苏大辰和徐玉麟分别出资4000万元和6000万元。

江苏大辰财务人员张女士告诉记者，徐玉麟是江苏大辰的董事长，同时还拥有另一家企业江苏星工厂投资集团。

该地块最大的“疑点”是，规划局网站上出现了 “苏州银庄阳光新地置地有限公司”，但该公司在苏州市工商局并无注册信息。苏州市规划局高新区分局有关负责人告诉 《每日经济新闻》记者：“这仅是因为网站信息输入有误。”

记者随即采访了与它名字接近的新地集团旗下子公司苏州阳光新地置地有限公司，但该公司销售负责人陈小姐对记者表示，上述企业与其无关，新地集团在苏州没有取得过相关地块的使用权。

上报方案试图“偷面积”

既然使用权自始至终没有发生过更替，那这块百余亩的土地为何闲置7年之久？

李福男表示，由于该地出让时为“生地出让”(“生地”即未开发的农地、荒地或城区内附有需拆迁的地上建筑物的土地。也就是所说的“毛地出让”)，直到2009年7月才符合交地标准。当时，开发商举行了开工仪式并开始打桩，但工程并没有实质性进展。

李福男表示，苏州银庄置地在国土局曾经多次以书面和电话形式催促开发商开工，但开发商的态度是“虚心接受，屡教不改”。每次催工文件发出后，开发商都及时给予回复，但都以不同的理由进行搪塞。对此李福男表示无奈：“他们打桩之后，就很难界定是否属于囤地。”

根据银庄置地的回复，他们没有开工是因为所报的土地规划一直没有得到批准。银庄置地还以此为由申请建设有效期延期至今年5月。

苏州市规划局高新区分局副局长王晓东(微博)向《每日经济新闻》记者证实，高新区规划局确实从未批准过该地开发商所申报的任何土地规划，原因是经过多位专家鉴定，认为开发商多次上报的规划严重违反江苏省城市规划管理的相关原则性规定，比如日照间距不符规定，住宅、商业层高过高以及容建面积超标。

王晓东指出，后两者就是通常意义上所说的“偷面积”行为。楼市专家分析，这种做法可谓一举两得，如果成功了，就可以提高项目利润率，而失败了也可以有充足理由继续囤地。

对此，李福男坦言，不可否认这是开发商在打政策擦边球。但土地闲置新政出台前，国土局缺乏有效的手段去阻止这种变相的囤地行为。

至于外界所说的 “该地块规划多次变更”，王晓东解释道，规划申报的流程是先公示，后审批，因此会带给公众“规划变更多次”的印象。

大限将至两股东闹“分家”

今年5月，上述项目的建设有效期经过延期后再度到期。面对开发大限再度来临，开发商依然没有动工的意愿。

李福男透露，据高新区国土局了解，造成上述地块迟迟不能开工的一个很重要原因是地块项目公司银庄置地出现了股东间的纠纷。

《每日经济新闻》记者从虎丘区人民法院的一封《民事裁定书》以及发送给高新区国土局的《协助执行通知书》上看到，今年3月27日，银庄置地最大的出资方天津联洋向法院提出财产保全申请，要求冻结银庄置地银行存款2亿元或查封相应资产，经受理得到了法院的同意并当即执行。其中，被查封的“相应资产”指的就是“苏地2005-b-62”地块。

换言之，事实上该地在今年3月份就已被虎丘区人民法院查封，目前可以动工建设，但在揭封前不能被抵押和转让。

据报道，原本银庄置地的注册资金为1亿元，直到2008年，天津联洋注资2亿元。高新区国土局提供给《每日经济新闻》记者的资料则显示，开发商以分期付款形式支付土地出让金，而最后一笔出让金正是在2008年交清。

这也就意味着，该土地其实早在4年前，也就是该土地尚未达到交付标准前，就已经通过股权转让的形式，把该土地真正的所有权转让给了天津联洋房地产经营有限公司。

一家开发商拿地，再把股权转让给资金实力和开发经验充足的另一家开发商，这曾是一种经典的合作开发土地的模式。但在这块苏州地王身上，这种合作正面临着“崩盘”。

此外据媒体报道，该地块当前总价值很可能已经超过10亿元。对此也有业内人士猜测，开发商很可能以闹“分家”为由继续囤地。

为此，《每日经济新闻》记者在上班时间多次拨打苏州银庄置地有限公司在工商局的注册电话，均无人接听。而江苏大辰的财务人员张女士则对记者表示，企业负责人目前不在，何时返回不明。

国土部新政规定，今年7月1日起，拿地满一年开工量不足1/3或已投资额不足25%将被认作囤地。在此形势下，开发企业闹“分家”，无疑给土地的开发前景再度蒙上阴影。

对此，李福男表示，近期将约谈有关开发商，在明确责任的同时，协商解决开发困难。如仍不奏效，将立即启动土地无偿回收程序。