中信地产博鳌违规情况多 政府称被开发商绑架

每日经济新闻

博鳌反思：离达沃斯还有多远

随着博鳌亚洲论坛举办的规格越来越高，影响力越来越大，相应地对论坛配套设施建设的要求也越来越高，现有的基础设施条件已远远不能满足为论坛服务的要求。因此，征地拆迁、各种开发在所难免。

由此，一个全国性的问题开始困扰博鳌镇乃至琼海市政府，那就是征地拆迁无法顺利推进成为制约重点项目及时落地的瓶颈。

如何平衡利益？征地拆迁补偿政策如何在寻求双赢过程中稳步实施？这些成为当地政府的一道难题。

“博鳌发展到现在，深层次的问题越来越严重，它会影响亚洲论坛的发展，影响国际旅游岛的前景，影响琼海和博鳌的未来。”一位叫张明天(化名)的读者在给《每日经济新闻》记者的材料中写道。

经记者赴海南博鳌连续多日实地调查采访后，我们发现，张明天的担忧并非杞人忧天。

乱象不止

在很多人眼中，博鳌因亚洲论坛一夜成名。但熟悉博鳌发展的海南当地知名评论家矢弓认为，这只是外行的说法。“至少在20年前，博鳌就开始建别墅了。”

《每日经济新闻》记者梳理发现，博鳌开发起步于1996年。是年，蒋晓松执掌的海南晓奥房地产开发有限公司(以下简称晓奥公司)开启了创业历程，博鳌开发蓝图初绘。

1999年8月，晓奥公司、上海中远发展股份公司(以下简称中远发展)、海南黄金海岸集团3家股东共同组建海南博鳌投资控股有限公司(以下简称博鳌投资)。3年后，海南省政府发文，明确由博鳌投资对博鳌亚洲论坛特别规划区实行统一规划、统一招商、统一开发。

2004年6月，博鳌投资股份重组，中信国安(7.02,0.13,1.89%)随即入主。至2007年，博鳌投资已变身中信集团的全资子公司，中信地产则成为博鳌亚洲论坛特别规划区的主开发商。

然而在矢弓眼中，破坏博鳌“风景”的正是中信地产。

记者连日的调查也显示，中信地产在博鳌涉嫌违规的情况颇多，比如囤地多年坐等升值、龙潭岭项目未经政府审批便开山伐林、千舟湾项目开发严重影响排洪并导致玉带滩生态破坏严重……

中信地产所为，仅是博鳌乱象之冰山一角。

中远发展、晓奥公司就曾因违规闲置土地登上国土资源部“黑榜”。据了解，在这些开发商中，囤地时间最长的已达15年之久。

向记者提供材料的张明天表示，博鳌当地甚至还存在一块土地持有几个土地证、“一女多嫁”的情况，而一些项目还未通过政府审批就开工了。此外，部分开发商还通过变更土地用途牟利。

地产大佬潘石屹(微博)旗下博鳌凯宾斯基就曾由最初的“住宅”用途变为“商业”用途，之后才用于酒店经营。2008年，此事经《每日经济新闻》曝光后，soho中国终止了该项目的酒店用途。

矢弓透露，由于开发商圈地成风，如今已经开始征沼泽地了，实在没有地就填海。“这些人对大自然没有任何敬畏之心。比如，有些珊瑚礁是几百年才形成的，填海造岛、建楼房就在珊瑚礁上……”

除了开发商，政府的征地也与村民纠纷不断。颇具讽刺意味的是，对于当地政府的一些举措，连部分开发商也颇有微词。

“把农民的房子拆了，村庄搬了，农民却得不到合理的补偿。”博鳌某大型房地产项目销售总监马伟明(化名)向记者表示。任何规划，政府都可以调整，但至少要(给村民一些)保证，“不要手一挥就把这一片地都卖掉。”

矢弓告诉记者，从一定程度上讲，博鳌现在已经城镇化了，但它体现出了很多城镇化的弱点，“没有一个污水处理厂，那么多人和酒店，周边没有一个垃圾处理机构。”

事实上，今年3月，琼海市博鳌镇镇长卢志明在接受媒体采访时也坦言，博鳌沿海的房地产开发项目排污确实是非常现实的问题。他说，目前博鳌镇还没有统一、正规的污水处理系统，酒店和房地产项目的管理力度不够，“不是科学的处理办法，效果也不好，我们也感到非常闹心和揪心。”

被开发商绑架？

“现在到处都是房地产，到处都是楼盘，高楼林立，太多了，而且显得很乱。”博鳌镇东海村某王姓村民认为。

作为进驻博鳌多年的开发商，马伟明对此认为，政府的规划水平其实是不够的。在他看来，有些片区其实可以统一规划，比如一个片区专门建酒店，另一个片区则专门打造成旅游度假区等，但目前的规划比较混乱。

“不过这也是历史遗留问题，现在博鳌的很多片区，这边私人占地30亩，那边小企业占地50亩，还有开发商占地几百亩上千亩，总体不太规整，谁也不再想去动了。之前留下来的问题，你会去动吗？”他说。

作为一个土生土长的琼海人，海南省国土环境资源厅原副厅长杨冠雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，政府其实是有自己的建设规划的，但在博鳌，开发商已经主导了实际的开发，“作为县级市的政府管不了。”

2005年，博鳌亚洲论坛特别规划区总体规划初步方案出台。根据方案，该特别规划区项目总规划面积122平方公里，横跨琼海和万宁两市。其中琼海64.3平方公里，万宁57.7平方公里，总海岸线长23.07公里。2010年，《琼海市博鳌总体规划设计》和《博鳌旅游发展用地规划设计》也通过专家初审。

资料显示，博鳌镇区规划结构形态为“三轴、五廊、一心”。“三轴”指海滨街为城镇商业主轴、滨海规划路为滨海景观轴、西部规划路为生态景观轴，“五廊”指五条通南海的绿化景观廊，“一心”则是以中心公园为绿化核心，约10公顷。

然而，即便政府有自己的规划，但开发商能否按照你(政府)的规划要求去做，很难说，杨冠雄认为。

“以博鳌特别规划区为例，应该既作为会展旅游，又代表亚洲，如果完善博鳌亚洲论坛的配套设施，把它做成真正的会展旅游区，那也算功德无量，毕竟亚洲论坛能很大地带动当地经济的发展。但是开发商来这里做，可能只是希望利用这个机会通过土地来谋取最大的商业利益。”杨冠雄说。

在杨看来，博鳌从阔步发展到现在，最大也是最核心的问题，就是(对规划)缺乏一个有效的监管。

矢弓也认为，如今博鳌的乱象根源主要在于监管不力。“国土局也好，住建局也罢，都有规定，但这些规定在利益面前不堪一击。”他比较认同的观点是，目前的博鳌，已经被开发商绑架了。

“在博鳌都是大型企业拿地，一拿都是几百亩上千亩，它们在海边开发没有底线。客大欺店，导致了地方政府在监管上很有难度。”矢弓说。

矢弓认为，博鳌的开发甚至已经到了不得不反思的时候了。

就在6月25日，矢发表《我们将博鳌开发成什么样子？》的文章，文章结尾写道：“我们将博鳌开发成什么样子？是当功臣还是成罪人？何去何从，谁来回答？”

博鳌的出路

在博鳌的开发过程中，杨冠雄的看法是，“有效的监管非常重要，且是不可或缺的一环。”

他随即提到了三亚市海棠湾的建设情况，“当地政府设立了海棠湾管理委员会，专门负责规划和开发，这样，政府就把握了规划的主导权。不管哪个单位要地，都必须按照规划要求来做。整体而言，相对海南的很多规划区，我认为海棠湾还算比较成功的，规划也是做得比较到位的。”

“另一个案例则是亚龙湾，当地的三亚市亚龙湾开发股份有限公司可以受政府的委托来统筹规划。但相比之下，政府管理的力度小多了。最终，很多宾馆把海滩给占了，所以海棠湾就不采取亚龙湾的这种模式了。”杨冠雄对《每日经济新闻》记者表示，但目前博鳌特别规划区的开发，却从来没有设过类似的专门监管机构。

矢弓提出，可以让央企退出博鳌的开发。“如果国企央企退出，我相信地方政府还是能够管起来的。”他还建议，对博鳌生态环境、规划建设的破坏也可以问责，政府应推行阳光行政，让百姓共同监督。

提及博鳌的开发，马伟明称，既然建设国际旅游岛，还是需要去学习一些比较成熟的旅游区，比如夏威夷、马尔代夫等，“目前，政府既有的经验和经历都还显得不足。”

中山大学规划设计研究院院长、海南省发展战略及中长期规划项目负责人李立勋接受 《每日经济新闻》记者采访时将博鳌与另一国际化小镇——达沃斯作了对比。

“达沃斯在会展旅游方面做得很好，博鳌可以学习达沃斯，如何更有品质，如何提升小镇的国际影响力。另外，在规划及空间的建设上，包括规划建设中对环境的保护和资源的利用，对地方经济的带动效应，对当地老百姓的吸纳等，都可以去学。”李立勋说。

对博鳌的发展，李立勋说，第一，规划需要重新梳理，优化制度和方案，需要兼顾到海南作为国际旅游岛建设的总体定位，明确博鳌应该承担的责任、分工和功能等。

第二，博鳌已经不是一张白纸了，伴随着它的开发，特别需要协调好各方的利益关系，兼顾到各种利益，比如政府与企业的关系，政府、企业与社会民众的关系。

第三，无论是政府的征地还是企业的开发，只要违法违规，就必须严格地监管、督促甚至给出实质性处罚。

李甚至认为，可以对部分开发商的资格进行重审，提高海南当地开发商的门槛，如果屡屡触碰红线，就取消其进入(海南)的机会。

李立勋最后希望，未来的博鳌切勿变成两个体系。“一方面是从世界各地汇集而来的高端的、国际化的人士，另一方面则是无所适从的本地居民，这种分化则是一定要避免的。”

中冶22亿摘北京旧宫地块 楼面价创区域新高

新浪财经

7月17日下午消息 在万柳新地王出现、楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地积极性也开始升温。今日下午，中冶置业和北京第五建筑工程公司联合体以22亿元且配建4700平米保障房拿下旧宫地块，折合楼面价1.59万元/平，溢价率45%。

北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期a1地块二类居住用地、商业金融用地项目划建筑面积为13.8万平米，起始价为15.168亿元，最低楼面价高达10974元/平米，这也是大兴首个底价破万元的地块。

该地块吸引了包括万科金第联合体、懋源、中冶和第五建筑联合体、中铁、金地等大型房企角逐。该地块同样采取了提前设定价格上限，转而进入竞保障房面积。

最终中冶联合体以22亿元“顶价”外加配建4700平米保障房摘得上述地块。折合楼面价为15917元，溢价率高达45%。而根据粗略测算，如若剔除保障房面积，实际楼面价高达每平米1.64万元。

北京中原市场研究部统计数据显示，旧宫区域目前在售的商品房项目主要有富力盛悦居，目前签约均价为每平米2.1万左右。区域内在售的的二手房价格在1.8-2万左右，典型项目有清欣园均价1.7万，佳和园1.7万、宣颐家园2万。

链家地产(微博)市场部陈雪认为，此次旧宫地块总规划建筑面积超过13万平米，总价超过20亿，楼面价已经超过2011年成交同区域地块的63%，并不算低。但旧宫地理位置优越，潜力巨大，预计未来新房定价或超3万。

旧宫地块的高价成交让区域内在售项目的开发商“乐不可支”，东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏即在微博上评论称，万柳、旧宫两块高价地的诞生，这两个区域将成为下半年新房和二手房成交的新热点区域。目前该公司在此区域在售的项目起价不过1.4万。

另外，7月仅过半月，北京就有4块土地成交，其中两块总价超过20亿。陈雪表示，为保经济增长，下半年政府可能会加快供地节奏，上市的优质地块增多，这在一定程度上会促进土地市场整体回温。但是对于资质普通的土地，开发商拿地的态度依旧会十分谨慎。

北京中原地产市场总监张大伟也认为，目前来看土地市场的高溢价还为个别现象，而且都是一些非住宅类的小地块，市场对土地的过度解读可能会影响购房者恐慌入市。虽然房价已经止跌，但是大涨的可能性依然很小，购房者还是应该理性考虑购房决策。

南京国土局一天挂卖230万平方土地 业内称罕见

每日经济新闻

7月的南京楼市并没有延续6月的辉煌，认购量和成交量都出现下滑的局面。然而7月的南京土地市场却异常火爆，继7月6日和7月13日南京国土局共预告10幅地块之后，南京国土局7月17日又挂出41幅地块。在41幅地块中，《每日经济新闻》记者发现，曾在2011年流拍的白下区双麒路以东地块和雨花台区板桥新城四期地块再次亮相。

最新资料显示，白下区双麒路以东地块实际出让面积为8.6万平方米，容积率≤1.83；板桥新城四期地块的出让面积为10.6万平方米，容积率为2.4。据记者了解，目前南京板桥新城已形成金地自在城、朗诗绿色街区和金域华府三足鼎立的局面，今年这三个项目都取得了不错的销售业绩。

对于此次南京国土局一次性挂出41幅地块，南京房地产界一位资深业内人士对 《每日经济新闻》记者表示，“一口气推出41幅地块，在南京土地市场绝对是史无前例，这给当下低迷的南京楼市打了一剂强心针。”

上述业内人士还表示，“此次挂出的去年流拍的两幅地块，也说明了随着房地产市场的回暖，主管部门已经意识到了土地市场也在逐渐回暖。”

就此次南京国土局挂出41幅地块，南京365地产家居网负责人对记者称，“按照目前情况看，未来两个月随着南京大批地块转正，将会有更多的地块入市，但土地出售情况如何还是衡量土地市场是否回暖的主要因素之一，就目前的房地产市场，开发商在拿地时还是会比较谨慎，所以南京土地市场是否回暖还得看这些被挂牌的土地出让情况。”

常州多地块闲置2年 政府主动揽责维护开发商

每日经济新闻

在国土部关于《闲置土地处置办法》正式实行之前的今年2月份，常州市出台的《关于进一步促进节约集约用地的实施意见 (征求意见稿)》提到，土地闲置满1年的，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费，土地闲置满2年的，无偿收回土地使用权。

近日，《每日经济新闻》记者调查多家开发商在常州的土地使用情况后发现，多幅地块没有动工迹象。

对此，常州市国土资源局土地利用科的一位朱姓工作人员对记者表示，中海地产在常州荆川路的地块由于地下管道的问题和政府有过协商，所以才导致项目延期；保利地产(11.78,-0.60,-4.85%)(微博)位于银杏路北侧、月季路东侧地块由于拆迁问题导致了项目开工延期，“由于政府的因素导致项目不能开工，政府会给开发商项目完善时间”。

多幅地块未见动工迹象

2010年的3月5日，中海置业以6500万元拿下常州钟楼区荆川路西大园村北地块。拿地至今已有两年零四个月，但是《每日经济新闻》记者在现场看到，该地块长满了杂草，未见任何动工迹象。

位于常州市钟楼区银杏路北侧、月季路东侧的地块，是由保利地产于2010年9月21日以6.3亿元拍下的。而拿地至今，已过去22个月，该地块还有部分房屋未拆迁完毕。

“前段时间有挖掘机和施工工人过来，可是围墙拉好了之后，那些人就走了，之后再也没有看到有人过来施工。”住在附近的居民孙师傅对《每日经济新闻》记者表示，“还有一些居民在房屋里居住”。

保利地块旁边位于银杏路北侧、月季路西侧的地块，同样在2010年9月21日被常州元顺房地产开发有限公司(以下简称元顺公司)以4.26亿竞得，但是该地块也没有动工迹象。“这块地和保利那块地一样，估计也是因为拆迁的问题，导致项目迟迟不能开工。”上述孙师傅表示。

国土局：多种因素致动工延期

就上述地块至今未开工的原因，《每日经济新闻》记者致电保利江苏房地产有限公司，该公司一位工作人员表示，自己不方便接受采访，公司的相关负责人都在项目上，也不方便接受采访，并拒绝提供相关负责人的电话号码。

随后，记者又致电常州中海置业公司，但电话一直无人接听。

带着上述三幅地块没有动工的疑问，记者前往常州市国土资源局，该局土地利用处的一位朱姓工作人员表示，上述中海置业地块没有开工，是因受该地块内荆川线10kv叶家浜排涝站供电支线及雨污水线路改道影响，项目开工计划一直不得实施，“现在已经和钟楼区政府、钟楼水利局及永红街道多方协调，该项目将在近期开工。”他透露，中海地产已经向国土局提交了《关于申请荆川路西大园村北地块延期开工的报告》，目前，该项目变更开工时间的手续已在办理中，“一般来说对于因为政府因素导致项目延迟开工的，我们会给开发商时间来完善项目”。

而对于上述保利地产地块，常州市国土局给记者发来一份 《反映我市地块闲置未开发的情况说明》指出，该地块约定地块交付时间为2011年12月30日，开工时间为2012年4月16日。目前因拆迁原因，该地块尚未全部交付给用地单位。该地块已办理了地块延期交付手续，不属于闲置土地。

“保利地块迟迟没有开工，主要还是拆迁问题一直没有解决，而拆迁问题主要还是政府因素。”上述朱姓工作人员表示，开发商和国土局签了补充协议，最后一块地的交付时间应该是6月底，但是由于常州市出台了拆迁的相关规定，所以去年下半年常州全市的拆迁都停工了。

和上述保利地块一样，元顺公司也因拆迁问题导致项目至今没有开工。上述《反映我市地块闲置未开发的情况说明》显示，该地块约定开工时间为2012年4月16日，后因地块未能按期交付，经报市政府同意，已延期开工时间至2013年4月16日，目前尚未到开工时间，不属于闲置土地。

闲置费用最高过亿

对于记者调查的三幅地块，常州市国土局均否认属于闲置土地。

对此，国内一家房地产行业协会的负责人对《每日经济新闻》记者表示，首先上述三幅地块均满足一年未动工开发的条件，其次上述三幅地块也满足已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五的条件，所以上述三幅地块是不是闲置土地可想而知。“虽然国土局揽下了全部责任，说由于下水管道、拆迁等多种因素导致开发商迟迟不能动工，但以此认定这三幅地块不属于闲置土地，显然不具说服力，也不能根据开发商和地方主管部门签订的补充协议，认定项目就不是闲置土地。”

根据规定，闲置满一年地块可以收取20%的土地出让金作为闲置费用，保利地块按土地闲置办法征缴费用，应缴纳1.26亿元闲置费；元顺公司按照规定应缴纳0.852亿元的闲置费；而中海地块已经满足了两年未开发的条件，地方主管部门可以无偿收回。

但南京一位资深的房地产业内人士表示，“如果地方政府默许开发商延迟开发，也很容易提供合理的‘政府原因’。很多地方政府不会收取开发商的闲置费用，更不会轻易收回土地。”

政府主动揽责另有原因？

对于地方主管部门为何主动揽下开发商没有动工的责任，一家房地产协会的负责人对 《每日经济新闻》介绍说，“拆迁的问题在土地拍卖之前就应该解决，如果开发商因为拆迁问题迟迟没有动工，那么开发商和主管部门都有责任”。

上述负责人还表示，“土地财政目前还是很多地方政府的主要收入来源，所以在遇到这些问题的时候，地方主管部门都会兜底承担相关责任。”

而江苏省房地产协会的一位负责人表示，“一些开发商之前由于拿地价格过高，导致楼面价很高，而现在整个楼市不景气，项目开发出来有可能亏损，这也是很多开发商迟迟不肯动工的原因”。

芜湖鸠江区骗取批地近500亩 涉案官员已升迁

每日经济新闻

7月16日，国土资源部公开了4起国土资源违法案件的查处结果。其中，安徽芜湖市鸠江经济开发区管委会为园区企业违法骗取批地477.46亩被第一个“点名”。

事发后，芜湖市纪检监察机关分别给予涉案官员行政记大过、行政警告等处分。不过记者发现，曾遭受处分的官员多已调任新职，其中两人更担任了部门“一把手”。

国土资源公布的消息显示，2007年12月至2009年9月，鸠江经济开发区管委会、鸠江区建设投资有限公司先后与鸠江区富强村等签订征地协议，未经批准征收集体土地477.46亩，其中耕地326.11亩。

2008年9月至2009年12月，上述土地陆续组卷报批。国土资源部称，在此过程中，鸠江经济开发区管委会原副主任曹秋宝明知上述土地不属于全国土地执法百日行动违法用地补办用地手续范围，但为了利用相关政策骗得建设用地指标，仍要求鸠江经开区规划建设局工作人员张宇圣将上述土地作为百日行动违法用地进行上报。

经鸠江区分管副区长、鸠江经济开发区管委会原主任胡金贵同意，鸠江区将上述土地分别假借鸠江经济开发区一期中有合法用地手续的部分企业违法占用名义上报，申请按百日行动有关政策补办用地手续，并出具了虚假材料。

2009年11月、2010年6月，安徽省政府先后批准了这3个批次477.46亩土地的征收和农用地转用，涉及农用地计划指标463.44亩，其中耕地计划指标326.11亩。今年4月18日，在国土资源部宣布对这起案件挂牌督办后，安徽省国土资源厅已在下达芜湖市土地利用年度计划指标中扣减芜湖市鸠江区骗取的农用地转用计划指标463.44亩，其中耕地计划指标326.11亩。

“这件事释放了一个信号，国家土地资源管理将进一步采取从严从紧的态势。”昨日，中国人民大学土地管理系研究室主任张占录向《每日经济新闻》记者表示，在经济在发展过程中，土地资源越来越紧张，双方已形成了一种矛盾，并突出反映在地方政府的用地上。

国土资源部发布的资料显示，安徽省监察厅已责成鸠江区政府向芜湖市政府、芜湖市国土资源局向安徽省国土资源厅作出书面检查，而芜湖市纪检监察机关也对涉案官员进行了处分。但公开资料却显示，部分受罚官员如今却已调任要职，其中曹秋宝、张宇圣更分别调任和升任鸠江区民政局局长、鸠江经济开发区土地规划局局长职务。