贵阳一个常住人口仅400万人口的三线城市，却云集了全国都首屈一指的超级大盘。从2011年开始，“崩盘”、“鬼城”、“暴跌”等令人不寒而栗的词汇，一直被大众用于描述贵阳楼市。(详见21世纪网调查《贵阳超级大盘1.28亿㎡销售之谜：吸引600万人来定居》)

然而一年多的时间过去了，一个又一个建筑面积过百万的超级大盘还在改写这座城市的样貌，超级大盘的神话还在这座城市上演，究竟是什么导致了贵阳颠覆了一般城市生长的常规路径？

超级大盘不仅对贵阳楼市的价格涨跌上起到一定的影响，也透支了大量商业投资的需要。

图为花果园在建高层，紧邻贵阳南明区城市中心 432万常住人口，4000万平方米的房屋潜在供应量，700万平方米的年销售量，这些数据的叠加会推导出贵阳楼市行将崩溃的未来么？它与鄂尔多斯(7.33, 0.06, 0.83%)相像，但命运可能完全不同。

“贵阳大盘模式”独树一帜

一个常住人口400多万人左右的城市，近年来却如雨后春笋般冒出16个建筑面积过百万、可容纳20-40万人的超级大盘。

在国内很多城市都会出现一些过百万平方米的大型楼盘的现象，而像贵阳这样多个千万平米的超大楼盘扎堆的现象在国内实属罕见，这就是贵阳房地产谱写的传说，究竟为何越来越房地产角逐贵阳，大量拿地修建超级大盘？

虽然贵阳的大盘模式并不是近年来才逐渐开始风行，早在2002年位于贵阳南明区与小河区交界处的山水黔城已经超过100万平方米的大盘，但在前几年贵阳这个地方已经扎堆了上千家大大小小的房地产开发商。

“地理位置和经济基础的薄弱最终导致了贵阳楼市大盘扎堆，超大盘割据的局面”。中原地产市场部总监张大伟告诉21世纪网。

贵阳坐落在狭长的山谷地带，由于城市开发老城区并没有足够的土地用于新城的开发。新开发不得不往外拓展。

自身经济发展缓慢，经济基础薄弱，支撑不了大规模的道路桥梁等基建，所以导致了贵阳楼盘的发展模式不同于一般的地方。

在绝大多数其他城市的新城开发，都是政府收储土地，在做一些配套的基础建设后，再将土地出售给开发商。城市的基础配套都是由政府为主导，贵阳由于自身经济基础的约束，地理因素也使得基建成本高于一般沿海城市和部分中部城市。

“穷政府”的捷径

经济本身薄弱的地方政府更难承受这笔巨大开支，迫使政府不得不将基础设施建设依赖于房地产开发商，利用开发商的力量，开发生地，运营城市，对于穷财政的贵阳地方政府而言，是一条现实捷径。

角色的变化对于开发商而言风险也随之变大，开发商就希望获得大量的便宜土地才愿意有可能做出这样的改变。这样也使得地方政府把新城的部分基建丢给开发商，开发商则以大盘开发作为交换，才能将道路桥梁等基础建设的费用进行摊销。因此，贵阳就出现了土地开发的面积非常的大，甚至于个别地产项目高达万亩的情况。

“土地一、二级捆绑联动”这也是催生贵阳大盘模式的关键原因。业内透露，只有借助开发商的力量，政府才得以对老城区城中村和棚户区进行改造，或布局城市新功能区如金融中心、旅游胜地、cbd等，实现gdp的高增长，“超级大盘等于是开发商帮政府在运营城市”。

中原地产市场部总监张大伟表示，在这样的开发模式下，当地政府除了能很快的提高当地的城镇化水平外，在土地一级开发的过程中政府属于被间接绑架状态，几乎享受不到任何优势，使得地方政府的财政更加薄弱。也有可能导致基建上出现一些状况，政府和开发商一个是以城市规划为出发点，而开发商则是以利益为出发点。

超级大盘冲击贵阳楼市刚需

大盘割据，在一定程度上不仅对贵阳楼市的价格涨跌上起到一定的影响，也透支了大量商业投资的需要。

贵阳的房价普遍低于全国的均价，花果园楼盘的价格在3500-4500元之间，中天未来方舟的价格在4000元左右，而才开盘的大川白金城价格则不到4000元。

从供应量上来看，也使得当地价格很难上涨太多。据贵阳市筑房网数据统计显示，上半年(1月至6月)贵阳市商品房住宅共成交46606套，成交面积469.3万平方米，创近四年来同期成交量新高。

2013年上半年，贵阳两城区共销售商品住宅38864套，与2012年上半年成交35561套相比上涨了9.2%；与2011年上半年成交24481套相比上涨59%，此外，与2010年上半年成交10905套相比也有不同程度上涨，创下了四年来同期成交量新高。

虽说贵阳人口相对不多，从大盘本身的销售角度出发也不会卖得很贵，以价取量也将会是未来贵阳超级大盘的销售路线。

一位在贵阳从事地产开发的从业人员表示，“由于贵阳花果园之类的超大盘的价格，也很大程度导致了，其公司在贵阳要推出的楼盘卖不起价钱。”所以，超级大盘对于贵阳楼市价格的抑制上起了一定的积极作用。

虽然售价上有一定的积极作用，但是这样超级大盘建城后所带来的物业、交通、生活等问题也会变成摆在消费者和开发商面前的难题。

然而，对贵阳房地产致命的打击最大可能是供求需要。

据了解，贵阳34个城市综合体中，目前累计完成工程建设投资133.26亿元、建筑面积364.24万平方米，其中在建项目多达22个，另外12个项目将于今年内开工。

而市场的需求并不是无限制的，未来越来越多城市综合体、超级大盘修建完工，如何消化大量刚需才是首当其次的问题。

房地产评论人吴其伦曾表示，贵阳34个综合体的投放将可能对其商业地产带来致命的打击，贵阳人口总数仍偏少，而未来人口增速远低于综合体增速。

“鬼城”梦魇

贵阳房地产会不会走上鄂尔多斯、河南郑东新区等地后路？

花果园项目营销中心副总裁陈晓辉则反驳，“这完全是个笑话”。

北大房地产发展研究基金中心副主任杜猛博士将“鬼城”定义为，建成三年后，入住率不足30%。对此，中房集团总裁孟晓苏[微博]认同杜猛对“鬼城”的定义。

杜猛认为，一个楼盘或者新城从规划建设之初，并不能决定其“鬼城”的命运。而是看是否有伴随着硬件建设同步发展的产业经济，产业经济一旦不发展不前进，有很大的几率会导致所在的区域建城后，最后变为“鬼城”。

简单而言，产业经济的发展会影响到人口的就业率，而就业会影响到人口的迁移，“鬼城”的出现就只是时间问题而已，所以只是靠大跃进式的房地产发展形式只能在短时间内使得经济报告看上去很喜人。

据贵阳市统计局官方发布的国民经济和社会发展统计公报，里面提到的全年生产总值在2008、2009、2010年分别较上一年上升了13.1%、13.3%、14.3%。而到了2011年和2012年分别较上一年上涨了17.1%和15.9%。

在各项具体宏观数据指标中上升最快的就是全市的房地产开发投资。2008、2009两年地产投资较上一年上涨25%左右，2010年较上一年上涨47.7%，2011年较上一年上涨了50.5%，到了2012年较上一年居然惊人的上涨了94.4%，地产投资已经对全年的生产总值产生重大影响。

中房集团总裁孟晓苏则认为，“对于建设超前的城市，不要过早的扣帽子打棍子，就像当年的浦东新区一样。”

贵阳

就目前贵阳市的实际情况而言，无论从人口经济和地理位置上，贵阳的发展情况都无法和当年的上海相对比。

据21世纪网了解，花果园项目在外地安排了近1000名销售人员，以争取外地客户。在广州、深圳、香港均做了推介会。

一些广州、深圳人在贵阳购房一是为了避暑，二是因为工作在贵阳。2010年的公开数据显示，广州人在贵阳的购房总套数为260多套，面积达3.17万平方米，房款为1.28亿元。从全国销冠花果园来看，贵阳本地的客户仅占35%，贵州地州市和省外客户则分别占据50%和15%。

按照目前已经审批、在售、或者待售的地产项目的建筑面积，在参考过去五年贵阳人口增长比率。杜猛博士估算，估计未来得有几十年才能消化掉目前的数量。

而销售代理公司的业内人士却要比杜猛博士乐观一些。虽然开发商宣传数目很大，但是项目开发的数量是动态的，贵阳的超大盘并不是一次性开发到位，而是分批次分数量按照市场需求进行开发。

这样对于市场的风险还是有一定的可控性，哪怕出现了一定的供大于求。库存也会在最多几年的时间内进行消化掉。

关于贵阳房地产未来的发展，大家都有不同的看法，一些专家认为贵阳楼市发展的好能吸收大量外资开发贵阳或能幸运的成为第二个浦东新区，然而，如持续刚需失调、提前透支，则可能会走上鄂尔多斯楼市泡沫之路：价格暴涨后暴跌，且无成交量。